欧米の利上げをきっかけに金利の動向への関心が高まってる。特に変動型の金利で住宅ローンを組んでいる人は、将来の返済負担が気になるところだろう。金利上昇の影響を抑える手段の一つが、残高の一部を繰り上げ返済すること。ただ、繰り上げ返済をする際には注意点もある。

国土交通省の住宅市場動向調査によると、住宅を購入した人が借入金で調達した平均額は増加傾向にある。2017年度は分譲マンションを購入した人が約2400万円、戸建て住宅が約2800万円だったが、21年度にはそれぞれ約3000万円、約3400万円に増えた。住宅価格の上昇と低金利が続く中で、より借入に依存して住宅を購入するようになったとみられる。

住宅ローンの金利には、変動型、全期間固定型、固定期間選択型といった種類がある。現在、主流となっているのは変動型だ。住宅支援機構の調査(21年10月)によると、住宅ローンの利用者のうち67%が変動型だ。多くの金融機関は日銀の金融政策の影響を受ける短期プライムレートを手掛かりに変動型の金利を設定する。金利水準は低く、目先の返済額は抑えられる。

変動型の金利は半年ごとに見直す仕組みだ。今後、金利が上昇すると支払う利息が増え、総返済額が膨らむため、金利上昇はリスクといえる。変動型でローンを組む場合は、ある程度金利が上がることも想定して返済計画を立てるのが原則だ。金利上昇のリスクを抑える手段の一つが繰り上げ返済だ。元本の一部を前倒しで返すことで、将来の払う予定だった利息を減らすことができる。「住宅購入時に金利の低い変動型で多めに借り、繰り上げ返済を活用する前提の人もいる」(大手銀行)という。

繰り上げ返済には主に2つの方法がある。毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする「返済期間短縮型」と返済期間は変わらず毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」だ。

引用:日本経済新聞(2022年6月25日)

繰り上げ返済、将来の家計考慮する

一般的に住宅ローンの繰り上げ返済は住宅ローン減税の期限が切れるタイミングで多くなるとされる。住宅ローン減税は一定額までの年末のローン残高の0.7%(22年に取得した場合)を最長13年にわたって所得税と住民税から差し引ける。減税のある期間はローン残高を減らさずに恩恵を大きくして貯蓄を優先。減税効果がなくなった後で繰り上げ返済に充当するという考えだ。

ここで、よくある失敗が繰り上げ返済をした結果、預貯金を減らしすぎるケース。本来、失業や収入減少に備えて6か月分程度の生活費を預貯金で確保しておくべきだが、それを下回ると、万が一の時にお金が足りなくなる可能性がある。子どもが高校や大学への進学を控えている家庭では、将来、教育費などの支出が膨らみ、現在よりも家計に余裕がなくなることが多い。

繰り上げ返済で預貯金を減らした結果、借金は少ない一方で貯蓄も少なくなるよりは、借金も貯蓄も多い方が安全性が高いともいえる。家計の想定外の事態を乗り切れるよう貯蓄を多く確保しておくのも必要だ。ひとたび期間短縮型の繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、多くの銀行では再び延ばすのが難しいことも知っておきたい。

変動型ローンの利用者で金利上昇が心配なら、固定金利型のローンに借り換えるのも一案だ。変動金利より金利水準は高くなるが、固定型の金利も歴史的にみれば低い水準にとどまる。現在のローンの一部を切り替え方法もある。

繰り上げ返済したのに返済額が増える場合も…

多くの金融機関では元利均等返済の場合、変動金利型の住宅ローンにいわゆる「5年ルール」「125%ルール」を設定している。5年間は金利が変動しても毎月の返済額を変更しない、5年後に返済額を上げる際には25%増を上限にするというものだ。

毎月の返済額が急増するのを防ぐ点では契約者にメリットがあるが、総返済額を抑えられるわけではない。金利が大きく上昇した場合、元本の返済が遅れ、支払利息が増えることになる。

毎月の返済額を減らす返済額軽減型の繰り上げ返済をする場合、残債の額と期間、そのときの金利を基に毎月の返済額を再計算する。その際には5年ルールの上限額が適用されないことが多い。そのため、金利が急激に上昇する局面では、繰り上げ返済したのに、毎月の返済額が増えてしまう現象が起こり得る。

何もしなければ金利にかかわらず5年間の毎月返済額は変わらない。金利が上昇した分だけ利息の支払いは増えるが、元本返済を減らして調整する。ところが繰り上げ返済をしてしまうと、その時点で毎月の返済額を計算し直すことになる。このため、毎月の返済額に金利上昇が反映されてしまう。

繰り上げ返済をするときは住宅ローンに強いFPに相談

住宅ローンを組むときは、銀行などの金融機関やハウスメーカーからお薦めされて変動型で住宅ローンを申し込む場合が多い。販売する側のメリットと購入する側のメリットが一致しやすいため変動金利型の住宅ローンを組むのが日常化している。ハウスメーカーの営業パーソンや申し込む金融機関の住宅ローンに繰り上げ返済をするときの注意点を問い合わせしてみて将来のリスクを的確に説明してもらえればよい担当者といえるだろう。

繰り上げ返済をするときは、その資金を運用したときと、返済したときのシュミレーションを一度住宅ローンに強いFPに相談することも視野に入れた計画が将来の家計を守ることになる。何も知らずに金利上昇時の返済額軽減型の繰り上げ返済することは危ない方法だと覚えておこう。