Contents
フラット35は住宅金融支援機構（政府系機関）＋民間金融機関の共同商品です
銀行が貸した住宅ローンを機構が買い取り、
それを裏付けに 住宅ローン担保証券（MBS） を発行して資金調達しています。
つまり銀行は
- 長期金利リスク
- 金利変動リスク
を自分で抱える必要がありません。
この仕組みにより、民間単独では難しい長期固定の安定供給 が可能になっています。
低金利になる3つの理由
① 公的機関の信用力で資金調達できる
住宅金融支援機構は政府系機関のため信用力が非常に高いです。
そのため投資家から低利で資金を集められる。結果として利用者の金利も低くなります。これは民間銀行単独では難しい部分です。
② 利益目的ではなく「政策目的」がある
フラット35は住宅取得支援という政策目的の商品です。
銀行のように
- 利益最大化
- 株主リターン
を最優先していないため、金利設定に余裕があります。
③ 金利は「長期金利連動」で決まる
変動金利は日銀政策金利の影響を受けますが、固定金利は主に 長期金利（10年国債など） に連動します。
近年は長期金利が比較的落ち着いているため、 固定でも金利が急上昇していないという背景があります。
変動から固定への借換えが増えている理由
最近の特徴として
・ 日銀の利上げ
・変動金利上昇懸念
により 「金利が上がる前に固定へ」という動きが増えています。特に以下の方は検討価値が高いです。
- 借入額が大きい
- 返済期間が長い
- 家計に余裕が少ない
- 将来の金利不安が強い
固定金利の本当の価値
フラット35が低金利の理由は
①政府系機関の信用力
② 証券化による資金調達
③ 政策目的商品
④ 長期金利連動
という構造にあります。
単なる「銀行ローンの一種」ではなく、金融政策と住宅政策が組み合わさった商品という理解が正しいでしょう。
フラット35は
・ 金利は低いが最安ではない
・ 団信が別（選択制）
・物件基準がある
つまり万人向けではありません。しかし逆に言えば 向いている人には非常に合理的な商品です。
