2026年9月6日付の日本経済新聞に、住宅ローンについて非常に気になる記事が掲載されていました。
見出しは、「住宅ローン『定年後も』7割 金融教育の遅れ、挽回急務」
というものです。住宅価格の上昇や住宅ローンの長期化によって、今や「定年までに住宅ローンを完済する」という従来の考え方が難しくなりつつあります。
住宅ローンの返済期間が長期化している
住宅ローンの返済期間は長期化しており、50年ローンも珍しくなくなってきました。
住宅価格が上昇する一方、毎月の返済額を抑えようとすると、どうしても返済期間を長くする必要があります。
その結果、
住宅ローンを定年後まで返済する人が約7割
という状況になっています。
もちろん、返済期間を長くすること自体が悪いわけではありません。
35年ローンや40年ローンを組んだからといって、必ずその期間ずっと返済しなければならないわけではなく、途中で繰上返済することもできます。
問題は、
「定年後にどのくらい住宅ローンが残っているのか」を把握しないまま借りてしまうことです。
金利上昇も無視できない時代へ
さらに注意したいのが住宅ローン金利の上昇です。
長く続いた超低金利の時代から、日本も徐々に「金利のある世界」に変わってきました。
変動金利で住宅ローンを借りる場合、現在の返済額だけを見て「これなら払える」と判断するのは危険です。
例えば、
「金利が1％上がったら毎月の返済額はどうなるのか」
「2％上がっても家計は耐えられるのか」
というストレステストを、住宅購入前に行っておくことが重要です。
住宅ローンは30年、40年という非常に長い契約です。
今の金利だけで判断するのではなく、将来の金利変動も考えておく必要があります。
住宅ローンと老後資金は「別々」に考えない
住宅購入を考えるとき、
「住宅ローン」と「老後資金」を別々に考えてはいけません。
住宅ローンを早く返したいからと、手元の預貯金をすべて繰上返済に使ってしまえば、老後資金が不足する可能性があります。
逆に、住宅ローンを長期間残したまま老後を迎えれば、年金生活になってから毎月の返済が大きな負担になる可能性があります。
大切なのは、
「住宅ローン残高・金融資産・退職金・年金」をセットで考えることです。
例えば65歳時点で住宅ローンが1,000万円残っていたとしても、十分な金融資産や退職金があり、低い金利で借りているのであれば、必ずしも慌てて全額返済する必要はありません。
一方、住宅ローン残高がそれほど多くなくても、預貯金が少なく、年金収入だけでは返済が厳しいのであれば問題です。
つまり、
「何歳までローンが残るか」だけではなく、「その年齢になったときに、どれだけの資産と収入があるか」が重要なのです。
住宅購入前に「65歳時点」をシミュレーションする
私は住宅ローンを考える際には、現在の返済額だけではなく、少なくとも65歳時点の家計まで確認することが大切だと考えています。
住宅を購入する前に、
- 65歳時点の住宅ローン残高
- 退職金の見込額
- 公的年金の見込額
- 預貯金・運用資産
- 子どもの教育費
- 老後の生活費
- 金利上昇時の返済額
までシミュレーションしてみる。
すると、
「4,500万円まで借りられるけれど、4,000万円程度に抑えよう」
「35年ではなく40年で借りて手元資金を残そう」
「変動金利だけではなく固定金利も比較しよう」
といった、より具体的な判断ができるようになります。
住宅FPとして思うこと
今回の記事で特に印象に残ったのが、金融教育の遅れという指摘です。
住宅は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物です。
ところが、その購入を決める際に「物件価格」や「毎月の返済額」だけで判断してしまうケースは少なくありません。
本来は、
住宅購入・住宅ローン・教育資金・保険・資産運用・退職金・年金・老後資金
までを一枚のライフプランに落とし込んで考えるべきものです。
住宅ローンが定年後まで残ること自体が問題なのではありません。
問題なのは、
「将来どう返すのか分からないまま、定年後までローンを残してしまうこと」
です。
金利が上昇し始めた今だからこそ、
「いくら借りられるか」ではなく、「何歳まで、どのように返すのか」
を考えて住宅ローンを組むことが、これまで以上に重要になっていると思います。
住宅FPからのワンポイント
住宅購入を検討されている方は、物件を決める前に一度、
「65歳時点の住宅ローン残高はいくらになるのか？」
を計算してみてください。
そこに退職金、年金、預貯金を重ねてみると、その住宅が本当に「無理なく買える住宅」なのかが見えてきます。
住宅ローンは「借りるとき」よりも、「返し終わるときから逆算する」ことが大切です。
