住み替えで住宅ローン減税が使えない！？ 知っておきたい税金の落とし穴
住宅ローン金利が上昇する中、住宅の住み替えを検討されている方から、こんなご相談をいただくことがあります。
「金利は上がっていますが、住宅ローン減税が使えるので、何とかなると思っています」
しかし、ちょっと待ってください。
実は、現在お住まいの住宅を売却して新しい住宅を購入する場合、住宅ローン減税が使えなくなるケースがあることをご存じでしょうか。
比較結果
- 購入費：7,000万円
- 取得費（減価償却費相当額控除後）：4,500万円
- 売却時の仲介手数料など：250万円
- 新居の住宅ローン借入額：3,500万円
- 借入金利：年1.5％
- 返済期間：30年
この場合、住宅の売却による譲渡所得は、
7,000万円－4,500万円－250万円＝2,250万円
となります。
この2,250万円の譲渡所得について、どちらの制度を利用するかで税負担が大きく変わります。
【ケース①】3,000万円特別控除を利用する場合
譲渡所得2,250万円から3,000万円の特別控除を差し引くと、課税譲渡所得はゼロになります。
したがって、住宅の売却益に対する所得税・住民税はかかりません。
ただし、新居の住宅ローン減税は利用できません。
【ケース②】住宅ローン減税を利用する場合
3,000万円特別控除を利用しないため、譲渡所得2,250万円に対して税金がかかります。
長期譲渡所得の税率20.315％を適用すると、
2,250万円×20.315％＝約457万円
一方、新居の住宅ローン減税による減税額を年間14万円、13年間で合計182万円と仮定すると、実質的な税負担は次のようになります。
約457万円－約182万円＝約275万円
この事例では、3,000万円特別控除を利用した方が、約275万円も有利になる計算です。
※住宅ローン減税額は一定の条件を設定した試算です。実際の控除額は住宅の性能、入居時期、年末借入残高、所得税額などによって異なります。また、長期譲渡所得の税率は、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合の税率です。
必ずしも3,000万円特別控除が有利とは限りらない
今回の事例では、3,000万円特別控除の方が有利でした。
しかし、住宅の売却益が少ない場合や、新居の住宅ローン減税額が大きい場合には、住宅ローン減税を選択した方が有利になることもあります。
また、住宅ローン減税は、借入金額に応じて必ず満額の控除が受けられるわけではありません。
例えば、扶養家族が多い方や、iDeCo、医療費控除などによって所得税の負担が少ない方は、住宅ローン減税のメリットを十分に受けられない場合があります。
さらに、退職を控えている方は、退職後の所得の減少も考慮する必要があります。
住宅ローン減税は、制度上の最大控除額ではなく、実際にいくら税金が軽減されるのかを確認することが大切です。
住み替えは「住宅価格」だけで判断しない
住み替えの際には、どうしても新しい住宅の価格や住宅ローンの毎月の返済額に目が向きがちです。
しかし、本当に大切なのは、住み替えに伴う資金の流れを総合的に把握することです。
具体的には、
- 現在の住宅はいくらで売却できるのか
- 現在の住宅ローンの残債はいくらあるのか
- 売却によって税金はいくら発生するのか
- どちらの税制を利用した方が有利なのか
- 新しい住宅ローンの返済は将来にわたって無理がないか
- 金利上昇や退職後の生活に対応できるか
こうした点を事前に整理しておく必要があります。
特に、住宅ローン金利が上昇している現在は、税制上のメリットだけでなく、将来の返済負担や老後の生活資金まで含めた資金計画が重要です。
売却・購入の契約をする前に住宅FPへご相談ください
住宅の住み替えは、人生の中でも大きな資産の組み替えです。
税制の選択を誤るだけで、数百万円もの差が生じることがあります。
住宅を購入してから、あるいは売却して確定申告をする段階になって初めて気づくのではなく、住み替えを検討し始めた段階で、資金計画と税負担を確認しておくことが大切です。
私たち住宅ローンアドバイザーは、単に金利の低い住宅ローンをご紹介するだけではありません。
住宅の売却・購入、住宅ローン、税制、教育資金、老後資金などを総合的に考え、お客様の将来を見据えた資金計画をご提案しています。必要に応じて税理士などの専門家とも連携いたします。
住宅ローンは「借りられる金額」ではなく、「将来にわたって安心して返済できる金額」で考えることが大切です。
住み替えをお考えの方は、ぜひ早めに住宅FPへご相談ください。
ちょっとした事前の確認が、将来の大きな安心につながります。
